ADRIA immobilier et finance SAS - immariculation

Antonio LUCA, Fondateur et Président de la SASU, Directeur général ADRIA immobilier et finance

Pascal RIFF, Associé, Directeur stratégie & communication, mandataire e.i.

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Comment classifier un appartement ou une maison ?

F2 ou T2 ?   F3 ou T3 ?  P3 ou P3 ?

F2 bis ? F3 bis : Quand faut il utiliser le terme "bis" et que celà signifie t'il ?

Ces classements F T P sont surtout utilisés pour les appartements, mais ils sont identiques pour qualifier les maisons indépendantes et les villas.

Studio, Souplex, Duplex, Loft, Villa ? 

Pour le conseiller immobilier, il est important de bien connaitre quels sont les types de classements de logements et à quoi ils correspondent.

Toutes les réponses sont ici ! 

Il existe trois grandes classifications d’appartement : F ; T et P

F désigne les fonctions

T désigne un type

P désigne les pièces principales

On peut en effet identifier un appartement par : 

    - le type (T) de logement soit T3
    - la fonction (F) de l’appartement comme F4
    - le nombre de pièces (P) comme P2 (très peu utilisé)

Dans les faits, il n’existe pas de différence réelle entre les appartements T et F. Il s’agit juste d’une façon communément admise de les qualifier.

Le numéro après la classification indique le nombre de pièce principale.

Donc le plus important est plutôt le chiffre qui vient après la lettre, que ce soit un T ou un F. Ce chiffre (1,2,3,4,5 ou plus) correspond au nombre de pièces principales que le logement offre.

Sont considérées comme pièces principales (PP) : 

séjour ou salle à manger, salon, chambre, .

Ne sont jamais comptées dans ce nombre de pièces :

la salle de bain, les toilettes et la cuisine.

Ainsi un appartement comportant :

• un salon,
• une chambre,
• un wc séparé
• une salle de bain et
• une cuisine

comptera pour 2 pièces principales

et sera donc appelé T2, F2 ou P2.

Il est vrai qu’aujourd’hui, les professionnels de l'immobilier pourraient homogénéiser pour convenir d’une seule et unique dénomination pour clarifier les choses.

Il semble que ce soit un effet de mode, de régionalisme ou de sémantique commerciale : 

En fonction des périodes, les acheteurs ont plutôt parlé de F3 ou de T3.  Cela est aussi très différents en fonction des régions de France, des habitudes de chacun et même parfois en fonction des surfaces et de présentation commerciale : F ayant été très utilisé, T apparait aujourd'hui plus valorisant...

Donc pour être très clair, il n’existe aucune différence entre un appartement F3 ou un T3 (et cela est bien-sûr valable quel que soit le nombre de pièces du logement).

30 m² et + : Si une pièce mesure plus de 30m², elle peut être considérée comme 2 pièces et induit une prise en compte dans la classification soit avec la mention "bis", soit en ajoutant une pièce.

9 m² : Il faut retenir qu’une pièce doit mesurer plus de 9m² pour être considérée comme pièce  principale.

8 m² : Toute pièce pièce inférieure à 8m² entre dans la classification d'annexe. 

1,80 m : Toute pièce de moins de 1,80m de hauteur sous plafond entre dans la classification d'annexe. 

Comme toutes les règles, il existe des exceptions. C’est le cas des logements classés BIS.

En effet, certains logements proposent des pièces d’une superficie importante, au-delà des 30 m². Elle peut alors être considérée comme une double pièce.

Par exemple, un appartement avec :

un salon de 50 m² et

2 chambres

sera nommé :

• F2 bis ou F3
• T2 bis ou T3 

le « bis » donnant une indication plus claire en précisant le nombre de pièces réelles mais en indiquant que l’une des pièces est grande.

Les pièces principales sont : 

• Séjour ou salle à manger
• Salon
• Chambre

Une pièce principale doit avoir une surface minimale de 9m² pour compter dans la classification. 

Les autres pièces et espaces

ne comptant pas dans les classifications sont :

• Cuisine
• Salle d'eau ou salle de bains
• Bureau, salle de sport,
• WC 
• Cellier, buanderie, chaufferie
• Entrée, dégagement, 
• Loggia clause
• Garage
• Cave. 

Sont considérées comme des annexes :

• Garage
• Cave
• Remise
• Balcon
• Véranda
• Chaufferie
• Terrasse
• Local annexe  
• et toute pièce Pièce inférieure à 8m² ou à moins de 1,80m de hauteur sous plafond. 

Ces derniers types se distinguent des classifications d’appartement précédentes.

En effet, ils représentent des appartements ayant un agencement et des espaces atypiques.

Un loft par définition est un appartement agencé dans un ancien atelier ou une ancienne usine.

Il présentera de grands volumes dégagés et ouverts : il n’y aura quasiment aucun espace cloisonné ce qui en fera un appartement atypique, très spacieux et lumineux (mais difficile à chauffer...).

Un duplex, quant à lui, sera un appartement regroupant deux étages d’un immeuble et possédant un escalier intérieur.

Les deux étages ayant une hauteur sous plafond habitable, ce qui fait la différence avec un simple appartement avec mezzanine.

Un triplex est sur le même principe que le duplex mais sur trois étages.

Un souplex est un duplex « descendant » : le deuxième étage de l’appartement se situant en dessous du rez-de-chaussée.

Un studio est une classification à part puisqu’il s'agit d'un bien constitué d’une seule pièce avec le coin cuisine et l’espace de vie. Seule la salle de bain/toilette est séparée.

Un Pavillon désigne à l'origine un bâtiment isolé situé dans une grande propriété ou au sein d'un parc : comme un Pavillon de chasse. Par extension, on parle de pavillon pour une maison individuelle, de petite ou de moyenne dimension, disposant d'un terrain et principalement située à la périphérie des grandes villes. Le terme de maison individuelle a toutefois pris le dessus sur le terme de pavillon. 

Une Villa : Le terme de Villa désigne à l'origine une maison de plaisance située dans un lieu de villégiature comme les villas du front de mer par exemple. Mais ce terme peut être également utilisé pour désigner une Maison individuelle en général plus luxueuse qu'un pavillon.

Te voilà informé des différents types de logements que tu pourras trouver dans tes activités. 

L'équipe ADRIA